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圖/綠地中央廣場一號樓21層俯視正在建設的通州運河核心區，保利大都匯、華業新北京中心、富華僑商中心、綠地中央廣場均在建設。人民網房產圖片
人民網北京6月7日電 （餘燕明）6月6日下午，北京通州綠地中央廣場一棟辦公樓的21層機器轟鳴刺耳，一支裝修隊在給一個房地產項目趕工售樓處。
人民網房產探訪這棟樓層之前，北京萬科大都會濱江項目早早地預告瞭售樓處地址，等待開放。
這是萬科今年在北京的一個重點項目，通州新房住宅供應幾乎斷層，北京萬科這兩棟即將入市的商務型公寓，預計將會提供上千套公寓住宅房源。
北京萬科“別有用心”地將售樓處選址在綠地中央廣場的21層，這棟樓層可以360°俯視通州運河核心區，這裡將建成北京城市副中心的商務中心區。
對將來那些到訪的客戶來說，身處21層的售樓處會有令人深刻的視覺印象：離綠地中央廣場往北不過500米，即是準備開建的大都會濱江項目，售樓員們可以引導客戶們一直俯視兩棟高級公寓樓拔地而起。
萬科沒有進一步披露如何獲得這個位於通州核心區的公寓項目，現階段北京市開發企業以公寓立項申報商辦項目規劃難度極大，此前不少商辦項目多以這種方式設計開發住宅產品對外銷售。
今年3月底，北京包括通州在全市范圍內限制瞭商辦項目申報規劃擅改為居住用途，明確開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米，不符合要求的話，規劃部門不予批準。
一位消息人士告訴人民網房產，北京萬科以收購方式從遠洋地特價產獲得瞭大都會濱江項目地塊開發權益，接手後迅速推進建設為兩棟商務型公寓。
北京萬科及遠洋地產有關人士均從側面證實瞭這筆交易，但兩傢公司都表示，這是一筆正常交易，土地、項目的交易情況及商務條件，都以公司披露內容為準。
遠洋地產在北京通州運河核心區擁有一個大型商業開發項目，遠洋地產2016年年報披露，通州核心區地塊項目總建築面積47.9萬平方米，可售樓面面積33.4萬平方米，遠洋地產持有該項目50%權益，項目另一合作方是臺灣新光集團。
遠洋地產通州核心區項目至少包含3幅地塊，其在2014年8月份前後通過投標方式集中獲得瞭通州運河核心區II-05、06和II-07-1、07-2共計4宗地塊均屬這個項目。
其中，通州運河核心區II-05地塊在2014年8月4日由遠洋地產與新光集團以6.47億元代價投標競得，建設用地面積9232平方米，地上建築面積5.58萬平方米，這宗地塊規劃最終批準建設為2棟商務型公寓。
通州區運河核心區Ⅱ-06地塊在同一日由這兩傢企業同時投標競得，成交價格為10.51億元，這宗地塊建設用地面積1.4萬平方米，地上建築規模9萬平方米，最終批準規劃建設為辦公、商業和公寓，辦公樓建築面積2.77平方米，商業樓建築面積3萬平方米，商務型公寓建築面積3.3萬平方米。
同月遠洋地產與新光集團取得通州運河核心區II-07-1、II-07-2地塊的代價分別為8.84億元和13.57億元，地塊總建設用地面積約2.33萬平方米，審批地上總建築面積約17萬平方米，包含商業、辦公等內容。
按此計算，通州運河核心區遠洋新光項目合計審批地上建築規模約為37.6萬平方米，土地成交總價39.39億元，成交樓面價約1萬元/平方米。
這位消息人士告訴人民網房產，遠洋地產轉讓予北京萬科的項目地塊是通州運河核心區II-05地塊，但他沒有進一步透露具體交易對價。
根據通州運河核心區II-05地塊項目規劃，該宗地塊將建成兩棟高為23層商務型公寓，提供1053戶公寓住宅，估算總投資超過10億元。
他透露，通州運河核心區遠洋新光項目開發安排裡，遠洋地產原打算讓開發事業部和商業地產事業部一同參與，但由於內部業務板塊割據，開發事業部一直難以插入公寓住宅部分的開發，從而由商業地產事業部主導。
人民網房產也註意到，北京萬科接手通州運河核心區II-05地塊項目之前，遠洋新光項目的開發企業北京遠新房地產開發有限公司發生瞭一次股權變更，北京銀港房地產開發有限公司承繼瞭北京中聯置地房地產開發有限公司在項目公司裡的股權，據稱前者是遠洋地產商業地產板塊附屬公司，後者則是遠洋地產開發板塊附屬公司。
“遠洋地產一度希望將業務板塊和區域規劃得更為明確，但開發項目及人事上導致業務之間多有交叉與割據。”他說，“遠洋這個項目商業部分還可以推進開發與銷售，但對商業地產事業部來說，協調公寓產品設計開發卻不輕松。”
他也進一步表示，遠洋地產轉讓公寓地塊以後，客觀上可以平衡商業部分開發資金，同時減少項目開發協調難度，“優質的公寓項目之所以選擇轉讓予北京萬科，雙方附帶約定瞭項目合作及資金條件。”
不過，這位消息人士沒有補充雙方交易約定的附帶條件，北京萬科與遠洋地產對上述消息人士披露內容不置可否，兩傢企業也沒有向人民網房產披露大都會濱江項目的交易背景及條件。
對於北京萬科大都會項目是否已經與遠洋地產方面完成交割，也無從得知。萬科2016年年報已經將通州核心區項目作為公司土地儲備項目列報，但披露對該項目所占權益隻有98.6%，而非全部權益。
北京萬科持有大都會濱江項目開發的項目公司是北京萬科匯通置業有限公司，這是一傢在2016年7月中旬成立不久的項目公司，由北京萬科全資持有。人民網房產無從獲悉上述股權差異由何造成，萬科方面也未作說明。
普華永道一位會計師稱，不同於項目公司股權收購，這筆交易可能是直接進行地塊轉讓，將登記在原項目公司下的通州運河核心區II-05地塊變更登記至北京萬科新設附屬公司。
但在北京市規土委官方網站上，暫無顯示通州運河核心區II-05地塊重新進行登記的信息記錄，地塊最新登記項目公司仍為北京遠新房地產開發有限公司。
遠洋地產2016年年報上，也繼續披露瞭通州核心區地塊項目，與2015年年報相比，地塊項目權益建築面積及可售面積均未因交易轉讓減少。
“可能是兩傢公司認定交易達成的條件及進度上存在差異所致，也可能是遠洋地產一直未將該項目入表處理。”普華永道這位會計師說。
遠洋地產和北京萬科方面對上述疑問均未作任何正面回復。人民網房產還會繼續關註北京萬科大都會濱江項目進展。
(責編：餘燕明、孫紅麗)
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